自2000年以来,我国对房地产实行了多次宏观调控,但就其取得的效果来讲,却是越调越高。这次调控虽然持续较长,力度较大,但面对调整后的房价,仍然调不到老百姓能够买得起的价格,老百姓仍只能是望洋兴叹。那么未来中国房地产究竟发展趋势如何,以中国的国情来看,完全取决于刚性需求。
在这个问题的认识上,首先,我们要分析国情,中国是一个占有世界五分之一人口大国,土地面积只有960万平方公里,与领土大国来对比,中国不论与俄罗斯,与美国、与澳大利亚、与加拿大等都不是一个对等数,与美国面积差不多,但人口却四倍于美国;与俄罗斯相比更是不敢比,面积相当于两个中国,人口却只有中国的十分之一。这样的人口与土地面积严重失调的大国,刚性需求不但不会减少,而且会随着人口增长和公民收入增多而增加。
其次,外部人口的进入,决定了刚性需求的增长。我国是一个人口大国消费大国,市场潜力巨大,又处于一个发展中阶段,工业及技术现代化水平并不是很高,再加上国际环境恶化,唯中国投资环境良好,发展环境稳定,为外国投资者提供了一个很大的发展机遇。而且中国社会的包容性越来越强,外来人口越来越多。这样以来随着外资及产品进入,国外人口逐渐增长,对居住需求就不断增大。
再次,土地资源的稀缺,如上海基本内环线可以开发的土地资源少之再少,人们经常讲的空置率已经几乎不存在了,二手房可以出让的资源也近乎枯竭。这些情况基本上在很多大城市已经成为不争的事实。古人云:“物以稀为贵”。越来越少的资源对于房价下调也是一个不小的威胁。
综上所述,中国房地产刚性需求仍然是决定未来房地产走势的主要因素。即使宏观调控力度再大,也只能是抑的了一时压不了一世,最终拍板的,还是居住的刚性需求。 |